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了解这5点,同样价格在日买房收租,一套租金顶国内4套

最近有朋友向小融咨询日本房产投资问题,聊到了大家最关心的收益率问题。听说有些房产中介为了吸引眼球,打出了12%的表面年收益,实际上,真正到手的年收益可以达到多少呢?

今天小融整理了5点内容,教大家计算具体的日本房产收益率,不再被表面收益所迷惑。

了解这5点,同样价格在日买房收租,一套租金顶国内4套


01 表面年收益和实际年收益

表面年收益

是指一年的房租收入和房子购入价格的比率。在市面上超过10%的收益率,基本上都是表面收益率。
计算公式是:一年的房子租金收入/房子购入价格*100%
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实际年收益

是指一年的房租收入减去各种费用以后实际到手收益的比率。日本房子一般实际收益率可达到5%-8%,相对于京沪1%-2%的收益率,同样的房产价格,一套日本房子的租金可以顶国内4套

计算公式是:(一年的房子租金收入-各种支出费用)/房子购入价格*100%


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在日本,在购房的不同阶段需要缴纳的费用都不一样。下面给大家整理了购买新房房产持有阶段房屋出售三种不同阶段的费用支出。

02 全款购买新房时所需费用

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03 房产持有每年需要支付的费用


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04 房屋出售时所需费用


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以福冈的某一处公寓为例:

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年收益计算方法:

年房租收入=480000日元

管理费=5500*12=66000日元

修缮费=500*12=6000日元

固都税=26600日元

房屋托管费=480000*5.4%=25920日元

年收益=480000-66000-6000-26600-25920=355480日元

05 房产价值计算

日本房产是永久产权,房产价值包括土地价值和建筑物价值。

土地价格=土地面积*价格

建筑物价格=造价-年折旧费*建筑年数

总价格=土地价格+建筑物价格

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日本房子每隔20年左右会进行大规模的修整,是由业主每月交纳的修缮费支付。因此日本三四十年的房子质量仍然过硬,在日本房产网站上面,三十多年房龄的房子招租信息随处可见。

一般来说,房子的折旧率是每年下降的,由于日本房子的定期维护,相对来说折旧率会比国内的房子要低得多。

日本房子的总价值是包括土地价值和建筑物价值两个部分,折旧的只是建筑物的部分,而土地的价值是在上升的。

像东京、大阪等这些寸土寸金的中心地区,地价一直都是高于房价的,即使房子的价值下降,房租收入和地价涨幅也能完全抵扣掉损耗的部分。

关于日本房产的收益计算小融已经介绍完了,有其他置业问题欢迎留言咨询~

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